현행 등기부등본은 법적인 효력이 없다?

1. 등기사항증명서(등기부등본)란?

부동산을 거래할 때 반드시 참고하는 문서로 해당 부동산의 소유권, 근저당권 등 기타 권리관계가 쓰여져 있는 문서로 등기소에서 발급받아서 확인할 수 있습니다. (인터넷등기소 : http://www.iros.go.kr)

부동산등기법에도 등기사무에 관하여 규정하고 있습니다. 법원/지원 또는 등기소에서 처리하는 것으로 되어 있습니다. 그런데 이런 등기소에서 처리해서 만들어지는 등기부등본이 법적인 효력이 없다고 합니다. 

 

중앙일보 2022년 12월 24~25일 중앙Sunday

2. 등기부등본의 공신력을 인정하지 않는 이유

1950년대 광복 직후 민법이 제정된 때에 국회는 이런 조항을넣었다고 합니다. "부동산 소유권을 인정하려면 당사자가 서로 거래에 동의할 뿐만 아니라 '등기'하는게 필요하다" 그래서 당연히 등기부등본을 믿을 수 있는지에 관한 이슈가 생겼는데요. 문제는 이후에 한국전쟁 등을 겪으면서 자료가 없어졌을 뿐만 아니라 소유관계도 불명확해지면서 등기부등본의 공신력 인정은 어렵다는 결론이 나왔다고 합니다. 그래서 현재 등기소는 실제 소유 관계를 면밀히 조사하지 않고 서류로만 권리관계를 확인하는 형식적인 심사를 진행하고 있다고 합니다. 

(출처 : KBS 뉴스 2022. 11. 12) ■ 법원행정처 관계자 "우리나라 부동산 등기부등본, 공신력 없어" 공신력(公信力)은 공적인 신뢰를 받을 만한 능력을 의미합니다. 따라서 '등기의 공신력'이란 등기부등본이 실체적 권리관계에 부합하지 않더라도, 그 등기부등본을 믿고 거래한 경우 신뢰한 대로 법적 효력을 발생시키는 것을 뜻합니다. 2022년 1월 사법연구원에서 발간한 연구 자료에 따르면, 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않습니다. 이 때문에 사실과 다른 기록의 등기부등본을 믿고 거래한 경우, 재산에 대한 권리를 보호받지 못할 수도 있습니다. 최근 대법원에서는 ‘부동산의 소유권은 (등기에 명시된) 명의자가 아닌 원소유자에게 있다’는 판결을 내놓았습니다. 등기소 관계자는 "등기에는 공신력이 없다. 혹시 사실과 다른 부분이 기재돼있다면 그를 믿고 거래한 데에 따른 손해를 국가로부터 배상받기는 어려울 것"이라고 밝혔습니다. 등기소를 관할하는 법원행정처 관련 부서 측도 "등기에는 공신력이 없다"며 등기부등본을 위조한 사건의 경우에는 "실체적인 관계를 따져봐야 한다. 만약 등기가 잘못됐다면 등기관을 대상으로 정정 신청을 할 수 있다. 만약 위조라면 법리적인 걸 따져야 해서 답변이 어렵다"고 말했습니다.

 

 

 

 

3. 깨끗한 등기부등본을 보고 빌라를 매매하였지만 경매에 넘어간 사연

홍길동의 사기극

2017년 4월 홍길동은 서울 화곡동의 빌라를 매매하면서 은행으로부터 1억 1,900만원을 대출받았습니다. 그래서 은행은 빌라에 대하여 근저당권을 1억 4,280만원을 설정했습니다. (근저당권이란 쉽게 말하면 한도를 설정한 담보를 잡는 것을 의미합니다. 그래서 보통 채권최고액의 120%~130%를 설정하죠) 근저당권이 설정되면 등기부등본에 관련 내용이 기재됩니다. 이 홍길동씨는 이제 부정을 저지릅니다. 은행의 대출금을 갚지 않았음에도 불구하고 은행에 대출을 상환한 것처럼 서류를 위조하고, 은행의 인감을 위조하여 관련 내용을 등기소에 제출합니다. 등기소는 아무런 의심도 없이 관련 내용을 등기부등본에 반영해 주게 됩니다.

 

피해자의 빌라매입과 법원의 소장

2017년 7월 김갑동은 문제가 되고 있는 빌라를 매입하게 됩니다. 물론 홍길동의 위조서류로 인해서 잘못 변경이 되어 있는 등기부등본을 보고 이상이 없다고 생각(당연하죠)하고 거래를 한 것입니다. 그리고 심지어 다른 은행으로부터 주택담보대출도 받게 됩니다. 그러나 3년이 지난 2020년에 법원으로부터 소장이 오는데요. 소장에 기재되어 있던 내용은 '홍길동이 받은 대출(1억 1,900만원)이 아직 말소되지 않았으니 등기부등본에 다시 근저당권을 회복하라'는 것이었습니다. 그리고 홍길동에게 대출을 내주었던 은행이 해당 빌라를 경매에 넘기게 됩니다. 

 

법원의 판결

작년 7월 대법원의 판결까지, 1심/2심/3심 모두 근저당권을 다시 회복하라는 판결을 내렸다고 합니다. 등기부등본상에서는 위조로 인해서 말소되어 있었지만, 실제로는 채무가 상환이 된 것이 아니라 위조 때문이므로 근저당 말소는 무효라는 판단이었다고 합니다. 따라서 김갑동씨가 입은 피해는 홍길동과 민사소송으로 해결해야 하는 상황이 된 것입니다. 이미 사기등으로 수감된 홍길동씨로부터 민사를 통해서 손해를 보상받는 일은 쉽지 않은 일이겠습니다. 김갑동씨가 잘못한 것이라고는 등기부등본을 믿고 거래한 것 밖에는 없습니다. 그럼에도 불구하고 김갑동씨는 법원의 하위 기관인 등기소가 발급한 등기부등본을 보고 거래했다고 하더라도 그것을 가지고 법원으로부터 구제를 받을 방안은 없다고 합니다. (말도 안됀다고 생각합니다) 이유야 어찌되었든간에 등기부등본은 공신력이 없고 정보를 제공하는 기능만 가지고 있다고 하네요. 따라서 그 내용을 100% 믿고 거래하게 된다면 그에 따른 책임은 거래당사자에게 있다고 하는 것이 최근 법원의 판결이라고 하겠습니다. 

 

신문상에서 내린 답답한 결론을 보여드리면서 글을 마무리하고자 합니다.